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炒车位?一人5000万买下400车位,坐地起价引业主质疑

马上就好 2022/02/07

最近,中国余杭区的清水湾山水苑,因为小区车位涨价,争论得不可开交。

据《1818黄金眼》报道,2年多时间内,该小区的车位租金从240元翻倍至450元。

令业主忿忿不平的是,小区400多个车位都归属于同一位业主。去年10月,该业主正式发布工作函,小区业主需从他那儿租赁车位。

业主对此颇有微词,认为涨价十分不合理,向街道社区反应无果,最终闹上了电视媒体。

事见在网上迅速发酵,网友的观点也逐渐分化为两派。

一部分认为这是资本家搞垄断,恶意涨价太黑心;另一部分认为450的租金十分合理,业主纯粹想白嫖罢了。

清水湾山水苑位于余杭区中泰街道,北面紧邻南湖,属于未来科技城2.0板块。

项目在2012年建成,总建筑面积约37万方,有小高层、高层、排屋等产品。

从今日的实地走访来看,无论是小区内部还是周边均有着浓厚的居住氛围。

不过报道中的问题也确实存在,即便是工作日的上午,园区内的地上车位也被停得满满当当。

部分找不到车位的车辆只得四处加塞,以求一个“栖身”之所,甚至连垃圾站旁的空地也不放过。

路过的业主告诉我,小区地上停车是免费的,所以大家都愿意停上面,导致供不应求,每天都得拼脚速。

相比于地上一片热闹的境况,地下停车场则显得过于空旷冷清,除了一些私人车位和已租车位,也不乏至今仍“待守闺中”的。

据说,目前何先生已经成立了专门的独立工作室,来处理车位事项,这些车位除了可以按月租,也可以选择购买。

明码标价,20万一个。

横向对比,无论是租金还是售价,都明显高于周边小区

通常来说,开发商在出售车位时会对每位业主的购买数量作出限制,为什么还会出现一人购买400多个车位的情况?

根据报道,小区的开发商在前期破产了,名下不少房产和车位被送上法拍场。若是在法拍网上输入“清水湾”,搜索破产资产,立马跳出足足11页的拍卖内容。

最早从2018年1月拍卖的价值4.3亿资产包,到最近的2020年9月份拍卖的浙江清水湾置业有限公司84.41%的股权,拍卖事项持续了整整两年多。

而这400多个车位正是通过法拍得来,当时起拍价在12.6万一个,大多以底价成交。

据业主所说,起初地下车位曾面向所有业主出售,当时卖10万左右,不过在算了一笔账后,多数业主觉得不划算,宁愿每月花240元向小区租车位。

不曾想,小区地下车位滞销,影响了开发商的资金回笼,加上其他因素,开发商竟然破产了。

400多个没有出售的车位,被拿来抵债,2017年开始由于法拍程序被冻结,从那时起业主就无法购买车位了。

而后400多个车位通过法拍,几经流转到了如今的何先生手里。

据说,当时何先生为了买这400多个车位,总计花费了四五千万。

清水苑的纠纷并非个例,全国多地都曾发生过此类事件。

去年年底,湖北武汉一小区业主,花了6000多万一次性买下556个地下车位,只卖不租,导致大量没有买车位的业主只好把车停到路面,造成路面车位紧张。

业主的理由倒是十分任性:很多没买车位的业主,经常将车停在自己的车位上,所以一气之下买下了所有的车位。

不过当时买的时候,一个车位是10万出头买的,而后转手一个14万卖掉,从中也赚了一笔横财。

去年9月,广西一小区将小区剩余700多个车位全部打包卖给了一位业主,并且只售不租,11月起将谢绝所有未授权车辆进场。

再早些,湖南长沙某小区一业主购入133个车位,设地锁后,以高出原价两至三万元的价格卖出,同样只卖不租。

相比于其他城市的“只售不租”,何先生的做法明显要“柔和”得多。

从目前来看,何先生的做法都合理合法。

按照法律,车位所有权人,有权对车位进行处理,无论是出租还是出售。而车位的定价权,也在产权所有人手中。

因此,何先生的做法,还远达不到不少业主和网友口诛笔伐的“资本垄断”。

即便退一步讲,450元的车位月租也在合理范围内。

目前,杭州全市的小区车位租金普遍在300-500的范围内,尽管定价要明显高于周边小区,但也算不上夸张。

其他业主即便心有怨言,却也无权干涉。

但这不意味着我们认同何先生的做法。

一次性购入数百个车位的初衷不难理解,此前坊间一直有种说法:炒房不如炒车位。

因为相比房子,车位门槛低,且基本不受调控影响,看似是个稳赚不赔的买卖。

只不过这次的事例告诉我们,这或许是个误解。

简单来算一笔帐,倘若这400多个车位全部按照450的租金租出去,租售比大约在4.8%左右。

而依我们实地踩盘的所见,小区地下很多车位目前都空置着,即便以50%的空置率来算,何先生依旧血亏。

要知道,这四五千万的现金,放在任何银行都会是抢破头的大额存单,利息都可能远超于此。

更不要说这背后所费的精力与时间,甚至还有管理费和税费,这些都忽略不计了。

事件的走向不难预测,两种结局,要不业主妥协,高价租下车位,要不何先生降价出租或割肉出手,长个教训。

无论哪一种,都会有一方吃亏。

最后通过这次事件总结两点建议:

第一,刚需能买车位趁早买;第二,无论是炒房还是炒车位,风险都在把控之外。

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